调研报告

吉木乃县土地储备及融资现状调研报告

文章来源:国土资源局作者:朱君、袁文丁发布时间:2018年03月10日点击数: 字体:

土地储备业务作为国有资源管理业务中的重点,在实现土地价值和提高土地利用效率等方面发挥着重要作用,也是政府的主要融资平台之一,一级开发的融资行为即可解决财政投资压力,又可促进县域经济发展。

一、土地储备机构成立情况

我县于2007年6月1日经吉木乃县机构编制委员会同意成立“土地储备开发整理中心”,为全额事业拨款单位,机构规格为股级,隶属县国土资源局管理,全额事业编制3名。现土地储备开发整理中心工作均由局相关科室工作人员兼职。

二、土地储备及融资工作的现状

成立“土地储备开发整理中心”之初,我县土地储备开发整理中心曾计划对列入吉木乃县县城规划的一部分土地进行收购储备,但最终因缺乏土地储备资金,导致无法进行拆迁整理储备。

《国土资源部、财政部、中国人民银行和中国银行业监督委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发〔2012〕162号)文件下发后,一方面为做好今后的土地收购储备工作,加强政府对土地的宏观调控,规范土地市场运行。另一方面也为保住名录。

2014年经政府批准,“储备”位于吉木乃县喀尔交乡,经2013年自治区国土资源厅《新国土资用地〔2013〕24号》批准转用的一宗面积为1.3186公顷(19.779亩)的土地。

2015年经政府批准,“储备”位于托普铁热克乡和托普铁热克镇的2宗地,土地面积3.7562公顷(56.343亩)。

实际中,吉木乃县土地储备开发整理中心自2007年成立以来,由于受土地储备资金限制及其他方面因素,无一宗真正意义上的储备土地。

三、开展土地储备及融资存在的问题

一是融资方式不稳定。目前,土地储备中心的资金来源不明确,在土地储备融资结构构成中应一方面来自财政拨款,一方面来自银行贷款,我县财政拨款是在土地储备中心成立之初仅拨付了启动资金3000元,数量有限,难以满足土地储备需要。在土地储备过程中,用于收购土地的储备资金非常庞大,受政府财力的局限,财政拨款及土地出让收益都不能形成储备资金的主要来源,土地储备资金来源应主要依赖于银行贷款,但是在县域经济发展中,我县金融机构(农业银行、农村信用合作联社及邮政储蓄银行)在贷款方面,贷款利率高且放款期限短,而土地储备的运营周期一般比较长,两者之间难以形成一个统一的步骤,导致土地储备融资举步维艰。

二是土地储备缺乏多部门沟通协调。土地收购储备工作涉及面广,常常需要多部门之间密切配合,但在实际操作过程中,因各部门之间缺乏沟通,导致土地收购储备工作难以达成共识,步伐一致。

三是业务工作人员的素质不高。主要是土地储备工作者全局意识不足,服务意识差。工作人员行政化管理意识浓,而服务市场的意识差,与土地储备服务于市场、服务于经济的宗旨不协调,存在工作效率低、不及时学习相关政策,固步自封,观念和业务水平跟不上时代发展的步伐等现象,成为制约土地储备工作的一大因素。

四、推进土地储备及融资的对策建议

土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存,并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式,盘活存量土地资产,有效地配置土地资源。根据我县在土地收购储备及融资方面存在的问题,提出以下建议。

一是采取多种合作方式,广泛筹集资金。根据目前国家财政政策导向,可以考虑融资多种合作方式,借用ppp合作模式,与企业进行合作,引入社会资金推动土地储备融资工作。合作企业负责融资,由土地储备中心负责土地储备,进行征地拆迁、安置补偿等工作。同时,为土地储备项目贷款提供担保,而在储备土地公开挂牌出让后,根据土地储备的投入,合作企业将获得一定的收益补偿。

二是建立土地储备多部门联动机制。针对土地储备融资在实际操作过程中存在的缺乏沟通问题,应由国土部门作为牵头单位,建立多部门联动机制,以保证土地储备融资工作得到执行,防治过头土地资产的流失。尤其是在土地储备方面做好城建部门与司法部门的协调问题。城建部门要严格县城规划建设,制定科学、先进、稳定的县城规划,并采取公开公示的办法接受监督,改变现在工作效率不高的问题,使县城规划真正成为土地资源配置和土地资产处置的指明灯。

三是加强政策知识培训,提高工作效率。主要是针对业务工作人员在相关土地储备及融资政策上加强学习培训,以便及时了解土地储备及融资的政策导向,更好进行储备及融资工作的进行。同时,对于土地储备及融资工作的特殊性,转变业务工作人员的行政化服务意识状态,接轨市场及社会经济发展,在观念及业务水平上与时代发展相结合。为推进土地储备及融资工作进一步提升提供人才保障。

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